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Las Licencias de Obras en el ayuntamiento de Madrid

En el artículo de hoy vamos a hablar sobre un tema que afecta a muchos de los clientes de nuestra agencia de márketing. Se trata de la consecución de licencias de obras en sus oficinas, naves, etc. Como gran parte de nuestros clientes son de Madrid, lo vamos a centrar en el ayuntamiento de Madrid.

Hoy en día se llevan a cabo una gran cantidad de obras en Madrid, de ahí que sea importante conocer cómo está la ley en este aspecto y cómo regula dichas licencias de obras.

Por ello, este post se lleva a cabo para que pueda servir de guía en este aspecto y arrojar luz sobre todas las dudas que puedan estar en las personas que se hayan decidido a realizar una obra en la capital de España.

Qué es una licencia municipal de obras

Una licencia de obras es un trámite que se realiza ante la administración local, es decir, los ayuntamientos, y consiste el permiso para poder llevar a cabo una obra de determinado calibre en un inmueble.

También conocido como permiso de construcción o licencia urbanística, se debe solicitar para cumplir la legalidad vigente y también para abonar las tasas estipuladas.

De hecho, viene a ser como el contrato que tendría el propietario de la vivienda para darle derecho a realizar dichas obras, sobre todo por las molestias que pudiera causar en cuanto a ruidos, gestión de la vivienda y la calle, uso de espacio público para contenedores, u otras actividades relacionadas con la obra.

De este modo, esta licencia es el amparo que permite llevar a cabo la obra sin ningún problema.

La licencia de obras en ayuntamiento de Madrid

Tal y como se establece en la web del ayuntamiento madrileño, para que se puedan llevar a cabo obras o reformas en viviendas, edificaciones residenciales o solares con actividades comerciales se necesita ejecutar una comunicación anterior, declaración previa o licencia urbanística al consistorio.

De esta manera, se cumpliría así con lo recogido en el régimen general, el cual se encuentra dentro de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU).

Por otro lado, esta OMTLU vela por más trámites para otras actuaciones urbanísticas que están relacionadas con las obras o reformas dentro de la capital de España.

Licencia de obras y normativa

Como se ha comentado, la licencia de obras queda sujeta a una ordenanza y normativa municipal, que son las encargadas de velar porque dicha obra o reforma pueda ejecutarse y la misma esté acorde con los parámetros establecidos.

Por tanto, hay que realizar el trámite pero también velar porque la obra se lleva a cabo de acuerdo a esta normativa para que después no haya de qué preocuparse por posibles sanciones.

Tipos de licencias de obras

A la hora de pedir una licencia de obra, hay que tener en cuenta que el ayuntamiento la solicita para realizar obras o reformas en viviendas, edificaciones de vecinos o solares, de acuerdo a lo explicado anteriormente.

No obstante, hay que diferenciar entre las obras que no necesitan licencia y las que sí requieren de una comunicación previa.

El primer caso sería el pintado del interior de una vivienda, el alicatado de los baños o la cocina o el saneamiento de las tuberías interiores, es decir, todo aquello que se pueda realizar dentro de la vivienda.

En cambio, para el segundo caso destacan algunas obras como el cambio de ventanas exteriores, los cerramientos que afecten a la fachada, la distribución de tabiques, las obras exteriores en general, las obras de restauración, la instalación de antenas, la limpieza de solares o apertura de zanjas y la instalación de carpas, casetas y lonas de publicidad.

Igualmente, otro tipo de distinción sería entre la licencia de obras mayores y la licencia de obras menores, algo que desgranaremos en las siguientes líneas.

Licencia de obras mayores

En este apartado explica que para ciertas obras hay que pedir un tipo de licencia concreta porque se tratan de obras mayores, como por ejemplo las obras de nueva planta o las obras que significan un cambio en el uso de un inmueble.

Aquí también entran las obras que modifican la estructura de una edificación, las obras que modifican los elementos comunes de los edificios, las obras que guardan relación con la protección contra incendios, las obras de rehabilitación y las obras de ampliación en lo referido a la altura y/o volumen.

Por tanto, estas obras mayores se refieren a aquellas que afectan a las estructuras o elementos comunes del inmueble, así como las relacionadas contra los incendios, las ampliaciones de viviendas y las rehabilitaciones.

Licencia de obras menores

Las obras menores son más sencillas de realizar, de ahí que tengan ese nombre, pues se tratan de unas alteraciones más simples en cuanto a la técnica pero también con un menor coste económico, pues son obras que no necesitan de un proyecto de obra.

De hecho, para solicitar una licencia de obras menores tendríamos que realizar obras como reparaciones y sustitución de revestimientos.

Aquí también entran los cambios de decoración, la instalación de cerramientos, la supresión de elementos que supongan alguna barrera arquitectónica y la instalación de aire acondicionado o calefacción, así como todas aquellas instalaciones, saneamientos, prospecciones o sondeos.

Licencia de obras y relación precio – coste

A la hora de llevar a cabo una obra o reforma hay que tener en cuenta que el pago de una tasa para conseguir la licencia es determinado, pero esto también varía en función de la misma.

De hecho, una obra que requiera una menor duración y un menor trabajo y molestia para los vecinos tendrá un coste menor que una obra mayor. Igualmente, tampoco cuesta lo mismo las licencias para obras dentro de la vivienda que aquellas que afectan al exterior y sí inciden en la vida de algunos vecinos.

Solicitud para una licencia de obras

A la hora de llevar a cabo una licencia de obras es imprescindible solicitar una licencia de obra porque, aunque estemos hablando de un trámite, se necesita para tener todos los permisos en regla y, en caso de que la quieran parar, demostrar que la obra es legal.

Dicho permiso es necesario para poder realizar estas obras, sobre todo aquellas que están consideradas y encuadradas por la legislación como obras mayores.

En este sentido, en cada ordenanza municipal y Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de cada municipio se especifican los requisitos necesarios y los trámites que hay que llevar a cabo para poder tramitar la solicitud de una licencia de obra mayor.

Por tanto, en esta ocasión habrá que dirigirse al Ayuntamiento de Madrid para obtener dicho permiso.

Igualmente, en estos permisos queda delimitada la obra para poder considerar que dicha actuación se trata, en este caso, de una obra mayor, aunque también quedan establecidas y delimitadas como obras menores.

Tasa de licencia de obras

Para valorar la tasa de una licencia de obra hay que tener en cuenta algunos factores como, por ejemplo, si la obra es menor o mayor, pues según este aspecto los ayuntamientos pueden cobrar tasas diferentes, aunque en algunos casos se trata de una tasa única.

Para calcular dicha tasa y el impuesto a abonar se considera el tipo de obra con una tabla de equivalencias a la que se le van añadiendo impuestos según corresponda en cada módulo.

En Madrid, por ejemplo, la licencia de obras oscila entre un 4% y un 6% del presupuesto de la obra. No obstante, si la licencia no es aprobada no se devuelve el importa de la tasa liquidada, pero si dicha licencia de prueba se pagará el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

El cual corresponde a una cifra de entre dos y cuatro puntos del presupuesto de la obra. Por otro lado, para calcular dichas tasas no se toma el IVA en consideración.

Caducidad

Para valorar este criterio hay que poner en liza la ley 9159 de 2016, la cual establece que la caducidad de la licencia tiene repercusiones relevantes para el titular de la misma, pues puede significar la pérdida total de la tasa abonada, además del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras satisfecho, sin que ello signifique que no se tenga que pagar por una nueva licencia si se quiere reanudar las obras.

Silencio administrativo en la licencia de obras

La aplicación de este concepto se ejecuta siempre y cuando no se produzca una contrariedad en la legislación y el planeamiento, siendo una cuestión bastante consolidada en España, desde el año 1955.

Desde entonces solo se puede afirmar que la legislación y las leyes autonómicas han cambiado pero de una forma pacífica en torno al reconocimiento de dicha cuestión.

Aunque este silencio administrativo pueda entenderse positivo y que la administración con dicho silencio esté dando el beneplácito para realizar la obra, debemos tener en cuenta que esto es una opción arriesgada aunque en la mayor parte de los casos no hay problema porque los ayuntamientos suelen expedir los certificados para validar dichas obras.

Por ello, lo recomendable es esperar unos días hasta que el consistorio nos dé respuesta a la consulta que se está pidiendo.

Modelo de licencia de obras

En cuanto al modelo de licencia de obras, cabe destacar que cada comunidad es diferente pero se trata de un modelo en Madrid se puede encontrar aquí.

En definitiva, para las licencias de obras en Madrid es tener necesario tener presentes todos estos conceptos.

Como nosotros no somos expertos en esta materia, para cualquier duda, quizá es más seguro que visitéis la siguiente web:

https://www.aeclu.com/blog/noticias/licencia-obras-madrid/

Luis Rodríguez Cid
marketingwebmadrid@gmail.com

Consultor de Márketing Online y especializado en SEO (Posicionamiento Web) y en SEM (certificado en Adwords). Blogger en marketingwebmadrid.es/blog y profesor de SEO y Google Adwords.

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